قانون جدید حکم تخلیه مستاجر
با تصویب مصوبه‌ی 28 خرداد ماه 1401 توسط سران قوا، قوانین مربوط به تخلیه مستاجران از مسکن به شکل چشمگیری تغییر یافت. از این پس، تمام قراردادهای اجاره مسکونی به صورت خودکار تمدید می‌شوند و اصول مربوط به صدور حکم تخلیه مستاجران طبق قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1376 اصلاح شده است.
در گذشته و پیش از این تغییرات، به انقضای مدت قرارداد اجاره و عدم توافق موجر و مستاجر در خصوص تمدید قرارداد اجاره، مستاجر موظف به تخلیه و تحویل واحد به مالک بود. اگر مستاجر از این التزام استنکاف می‌کرد، مالک با مراجعه به مراجع قضایی (شورای‌های حل اختلاف) و درخواست تخلیه، حکم تخلیه مستاجر را دریافت می‌کرد.
اما در حال حاضر، امکان درخواست حکم تخلیه مستاجر به راحتی از طریق انقضای مدت اجاره و درخواست موجر وجود ندارد. این تغییرات نشان از اصلاحات مهم در روند تخلیه مستاجران دارد و نیاز به رویکردها و روش‌های جدید در این زمینه را ایجاد کرده است.
با تصویب ماده 1 مصوبه جدید در سال 1401، تمامی قراردادهای اجاره واحدهای مسکونی به صورت خودکار و به مدت یکسال تمدید می‌شوند، با حداکثر نرخ‌های مشخص شده که در شهر تهران و سایر کلانشهرها 25 درصد و در سایر نقاط شهری 20 درصد افزایش نسبت به قراردادهای موجود است.
بنابراین، طبق قانون تخلیه مستاجر (حکم تخلیه)، قراردادهای اجاره واحدهای مسکونی به طور خودکار تمدید می‌شوند. اما لازم است توجه داشت که این تمدید خودکار بستگی به رعایت شرایط زیر دارد و در صورت عدم رعایت این شروط، حکم تخلیه مستاجر صادر می‌شود:
- افزایش نرخ اجاره: مستاجر باید نرخ اجاره را با توجه به درصد تعیین شده در مصوبه افزایش دهد.
- تعهد به شرایط تمدید: مستاجر باید به شرایط تمدید قرارداد پایبند بوده و هر گونه مخالفت یا عدم همکاری ممکن است منجر به حکم تخلیه شود.
- رعایت محدودیت‌های مکانی: هرگونه محدودیت یا تغییر در مکان استفاده از مسکن باید با قوانین و مقررات مربوطه رعایت گردد.
به این ترتیب، این ماده جدید تأکید می‌کند که تمدید خودکار قراردادهای اجاره وابسته به رعایت شرایط مشخص شده است و عدم پایبندی به این مقررات می‌تواند منجر به حکم تخلیه مستاجر شود.
تمدید خودکار قرارداد های اجاره واحد های مسکونی
بلافاصله پس از انقضای مدت قرارداد اجاره، مستاجران موظفند به موجرین ودیعه‌ای که طبق قانون تخلیه مستاجر (حکم تخلیه مستاجر) مقرر شده است، اضافه کرده و مبلغ مذکور را فوراً به حساب موجرین واریز نمایند. همچنین، از ماه آینده به بعد نیز مستاجران موظفند اجاره ماهیانه خود را با لحاظ درصد افزایش مشخص شده در ماده 1 پرداخت کنند.
در صورتی که مستاجران مبالغ فوق را به حساب موجرین واریز نکنند، موجرین می‌توانند با درخواست به مرجع قضایی، حکم تخلیه مستاجر را درخواست کنند. البته، در صورتی که موجر و مستاجر به توافقی کمتر از میزان اعلام شده در قانون تخلیه مستاجر (حکم تخلیه مستاجر) برسند، این توافق بلامانع می‌باشد.
استثنائات عدم تمدید خودکار قرارداد های اجاره
در قانون جدید تخلیه مستاجر (حکم تخلیه)، وجود استثنائات برای عدم تمدید خودکار قراردادهای اجاره مسکونی مطرح شده است. این استثنائات به شرح زیر می‌باشد:
- فروش ملک توسط مالک:
- در صورتی که مالک ملک خود را به فروش برساند و این انتقال به موجب مبایعه‌نامه دارای کد رهگیری یا سند رسمی ثبت گردیده باشد، موجر با مراجعه به مرجع قضایی و درخواست تخلیه می‌تواند حکم تخلیه مستاجر را دریافت کند.
- عدم انجام تعهدات مستاجر:
- اگر مستاجر به تکالیف خود از جمله پرداخت اجاره ماهیانه در دوره اجاره قبلی عمل نکند، موجر می‌تواند با درخواست و اثبات این موضوع حکم تخلیه مستاجر را درخواست کند.
- سکونت فرزند مالک:
- در صورتی که فرزند مالک به دلیل ازدواج رسمی نیاز به سکونت در واحد مورد اجاره داشته باشد، تمدید خودکار قرارداد صورت نخواهد گرفت و با درخواست موجر، حکم تخلیه مستاجر صادر خواهد شد.
- نیاز شخصی مالک به ملک:
- اگر مالک نیاز شخصی به سکونت در ملک خود داشته باشد، با مراجعه به اداره ثبت اسناد و املاک و استعلام از وضعیت شهر مورد اجاره، موجر می‌تواند با اثبات این موضوع و به تشخیص مراجع قضایی، حکم تخلیه مستاجر را درخواست کند.
- تخریب و بازسازی ملک توسط مالک:
- اگر مالک برای تخریب و بازسازی ملک مورد اجاره پروانه ساختمانی اخذ کرده باشد، موجر می‌تواند با ارائه اطلاعات صالح و اثبات این موضوع، به تشخیص مراجع قضایی حکم تخلیه مستاجر را درخواست کند.
بنابراین، تخلیه مستاجر در قانون جدید فقط در صورت انعقاد یکی از استثنائات مطرح شده در قانون و با اثبات مورد در مراجع قضایی و به تشخیص این مراجع، ممکن خواهد بود.
مهلت قانونی تخلیه مستاجر
بر اساس قانون تخلیه مستاجر، اگر موجر تصمیم به تخلیه مستاجر نموده و درخواست خود را به مراجع قضایی یا شورای حل اختلاف ارائه کند، ابتدا باید یکی از موارد استثنائات عدم تمدید قرارداد اجاره را اثبات کند. این استثنائات در قانون جدید تخلیه مستاجر به عنوان دلیل عدم تمدید قراردادهای اجاره در نظر گرفته شده‌اند.
در صورت اثبات استثنائات و توافق با تشخیص مرجع قضایی، حکم تخلیه مستاجر به شماره 1402 صادر خواهد شد. سپس، با تشکیل پرونده اجرایی و اجرای احکام شورای حل اختلاف، ودیعه مستاجر به صندوق سپرده دادگستری مطابق قانون تخلیه مستاجر (حکم تخلیه مستاجر) واریز می‌شود. پس از اخطار مستاجر، مستاجر ملک را ظرف مهلت قانونی 72 ساعت تخلیه و به مالک تحویل می‌دهد.
به همین ترتیب، در مواردی که مستاجران از تخلیه و تحویل ملک امتناع کرده و اجرای حکم تخلیه مستاجر توسط مالک ممکن است مدت زمان طولانی بکشد، اهمیت آگاهی از رویه قضایی شورای حل اختلاف و مهارت در انجام اقدامات اجرایی افزایش می‌یابد. در این حالت، حضور یک وکیل دادگستری حرفه‌ای با تجربه در زمینه تخلیه مستاجران می‌تواند بسیار کمک‌کننده باشد. این وکیل می‌تواند به دقت اقدامات لازم را انجام دهد و فرآیند تخلیه را به سرعت و به نحو قانونی پیش ببرد، به خصوص در مواقعی که مستاجران از تعهد به تخلیه امتناع می‌کنند.
