تصرف عدوانی مستاجر
در مواردی که مستاجر پس از پایان مدت اجاره و علی رغم درخواست موجر برای تخلیه، از تخلیه ملک خودداری کرده و تصرف او به شکل عدوانی تبدیل شده باشد، مالک میتواند از تدابیر قانونی برای حفظ حقوق خود استفاده کند. در اینجا چند مسأله قانونی مرتبط با این موضوع را برای شما توضیح میدهیم:
- تخلیه مستاجر با اجرای ضمانتنامه: اغلب در توافقات اجاره مسکونی، مستاجر باید ضمانتنامه (وثیقه) ارائه دهد که معمولاً به مبلغی معین از وی پرداخت میشود. اگر مستاجر تخلیه ملک را انجام ندهد، مالک میتواند از این وثیقه برای پوشش هزینههای تعمیرات و تخلیه استفاده کند.
- رسیدگی به اجرای اجباری: اگر مستاجر از تخلیه ملک امتناع کند، مالک میتواند از مراجع قانونی و دادگاهها خواستار اجرای اجباری تخلیه شود. این به معنای این است که دادگاه ممکن است تصمیم به اخراج مستاجر از ملک بگیرد و مجری عدلی (مثل شریف یا پلیس) اقدام به تخلیه میکند.
- تعویق اجرای تخلیه: در بعضی حالات، دادگاه ممکن است تصمیم به تعویق اجرای تخلیه بگیرد. این امر ممکن است به مستاجر زمان بدهد تا از ملک خارج شود یا توافقاتی دیگر انجام دهد.
- مجازات مستاجر: اگر مستاجر به شکل عدوانی در ملک بماند، مالک ممکن است از دادگاه خواستار مجازات مالی یا جرمی شود. این مجازاتها ممکن است مطابق با قوانین و مقررات محلی و ملی متغیر باشند.
منظور از تصرف عدوانی مستاجر چیست؟
دعوای تصرف عدوانی بر اساس قانون مدنی به معنای ادعای متصرف سابق میباشد که مالی را از تصرف وی خارج کرده و از فرد دیگری اعاده تصرف مال درخواست میکند، و این موضوع بدون رضایت متصرف اول رخ داده باشد.
اما باید توجه داشت که مسأله اجاره مسکونی معمولاً با تعریف دعوای تصرف عدوانی ارتباط مستقیم ندارد. در موارد اجاره مسکونی، مستاجر اجازه دارد تا در مالکیت موقت از ملک استفاده کند و این مالکیت موقت با رضایت موجر بوده و در چارچوب قوانین و توافقات اجاره تعیین میشود. در این شرایط، مالک و مستاجر مطابق با توافقات اجاره به حقوق و تعهدات خود احترام میگذارند.
در صورتی که مستاجر به پایان مدت اجاره نپردازد و از تخلیه ملک امتناع کند، مالک میتواند از مراجع قانونی برای تعقیب حقوق خود استفاده کند و فرآیند قانونی تخلیه را آغاز کند. این موضوع با دعوای تصرف عدوانی که در تعریفی که ارائه دادید ذکر شده، متفاوت است.
ماده 171 قانون آیین دادرسی مدنی تعریف میکند که در چه شرایطی تصرف عدوانی محسوب میشود و چگونه میتوان درخواست تخلیه متصرف عدوانی را ارائه کرد. اصولا، اگر متصرف، پس از مطالبه مالک برای تخلیه، از تخلیه و تحویل ملک خودداری کند، میتواند متهم به تصرف عدوانی محسوب شود.
اما تبصره این ماده تعیین میکند که در برخی موارد خاص، مثل معاملات با حق استرداد و رهنی، و همچنین در صورتی که بین صاحب ملک و امین یا متصرف توافقها و شرایط خاصی برای تخلیه یا استرداد وجود داشته باشد، مفاد ماده 171 قانون آیین دادرسی مدنی معتبر نخواهد بود. این بدان معناست که در این موارد خاص، شروع تصرف متصرف با اجازه مالک نیز تصرف عدوانی به شمار نخواهد آمد.
بنابراین، تعیین ماهیت تصرف عدوانی و امکان شکایت علیه آن بسته به شرایط معامله و ماده 171 قانون آیین دادرسی مدنی میتواند متغیر باشد.
در مواردی که طرفین قرارداد اجاره به توافق در مورد موعد و نحوه تخلیه ملک و همچنین وجود وجه التزام برای عدم تخلیه در تاریخ مشخص رسیدهاند، امکان طرح دعوی تصرف عدوانی در بسیاری از مواقع ممکن است محدود شود. این توافقات معمولاً به شکل متفقین قانونی و الزامی در قرارداد اجاره ثبت میشوند.
مثلاً، اگر در قرارداد اجاره تصریح شود که مستاجر ملزم به تخلیه ملک تا تاریخ خاصی باشد و همچنین وجه التزام مشخص شده باشد، و مستاجر این تعهد را نقض کند و تا تاریخ مشخص تخلیه نکند، مالک (موجر) میتواند به شکایت تخلیه عین (eviction) اقدام کند.
در این حالت، مالک از مراجع قانونی به منظور اجرای تخلیه عین متوسل میشود و دادگاه ممکن است تصمیم به تخلیه فوری مستاجر از ملک بگیرد. اگر مستاجر تاکنون اقدام به تخلیه نکرده باشد، ممکن است دادگاه تصمیم به اخراج و تحویل ملک به مالک (موجر) بگیرد.
در مواردی که ملک به صورت تواقی و شفاهی در اختیار دیگری قرار گرفته و بدون انعقاد قرارداد اجاره، معامله انجام گرفته، و توافقی نسبت به موعد تخلیه مشخص نشده باشد، امکان طرح دعوی تصرف عدوانی توسط مالک وجود دارد.
در این موارد، مستاجر باید ملک را درخواست مالک تحویل دهد و اگر او از تخلیه امتناع کند و اقدام به تصرف عدوانی نماید، مالک میتواند از مراجع قانونی برای تعقیب حقوق خود استفاده کند و دعوی تصرف عدوانی را مطرح کند. در این صورت، دادگاه ممکن است تصمیم به تخلیه فوری مستاجر از ملک بگیرد.
